随着国内城市以“核心城市”向外拓展的“二次城市化”同时，人口“数量红利”也开始转向“质量红利”。城市综合体的新命题是什么呢?

　　一个好的商业地产项目的开发是需要在定位、概念规划建筑设计、物业运营每个阶段都有理性的分析和落地策略。

　　商业地产开发目的是用以经营性为主还是销售性为主?但无论那种定位策略，其最终都离不开产业(业态组合适对销)、物业(规划布置合理)、营业(运营适应性持续)，这样商业地产才有价值的可持续。

　　一、项目周边交通、规划功能、客流分析

　　商业项目周边的交通资源、功能业态以及客流资源是其最基本的设计条件，也即先研究：车从哪里来、什么人会来、人从哪里来、人来干什么的问题。这也是设计商业外部动线的初始条件，是商业外部属性、功能分区的条件。我们称之为设计外部三点三线与空间。

　　所谓三点三线是客流集散点、物流集散点、车流集散点以及与之对应的动线关系，而外部空间设计是解决不同的商业性能属性和空间场所属性问题。比如大型主干道路适宜于大体量商业空间，同时也需要昭示性的商业立面，而小型的道路条件往往适宜于情景化的商业空间，如果有外部景观资源，所对应的商业空间也应该特别针对性设计。

　　二、项目功能解析

　　体验化的转变

　　——从身体的物理性体验向文化和精神层面的体验转变

　　项目拟建约十万方的体量规模，包括综合商业MALL和街区商业，按人均0.8-1.2平米测算，本项目应为祥光新城的核心商业圈。

　　不管是MALL还是街区，其商业设计同样离不开业态性质、空间动线、运营适应性三个问题。即使是用于销售型的物业，也应该符合这些基本原则的合理性。不少开发商立项时，只有一个诉求——就是“商铺全卖回现金”。销售型商铺通常会切割成小单元以求“总价低、好去化”，尤其是全销型，没有规划运营时的蓄客类主力店、次主力店，清一色的小商铺往往好卖不好经营。建成后坪效低下，无法解决“蓄客”(招揽顾客流量)商铺与“蓄金”(高租金招财)商铺的组合，业态组合难、商家经营不持续，最后惨淡萧条、人去楼空，最终也无法体现商业的真正价值。

　　运营利好是商业的本质核心。不管是经营为主，还是销售为主，是MALL或是街区等空间形式，也同样应考虑在未来招商经营利好为原则，对“蓄客”商铺与“蓄金”商铺的有效搭配，形成不同属性的业态规划。

　　主题化、娱乐化、新业态是定制商业的诉求。

　　没有特点特色的商业是没有竞争力的。项目通过商业自持商业MALL和街区之间组合，错位互动。同时以商业IP主题化、文化体验作为商业空间的设计主题，形成新城商业中心的特色。

　　三、MALL平面规划

　　商业MALL总体地上体量4-5万平米。如此中等规模的商业中心，如果按完全集中化设计的方法，会缺少新城属性的体验感，所以在不同的方案尝试中，我们最终推荐的是体验化、情境化与集中空间的结合形式，即：采用集中MALL、情景BLOCK围合中心商业庭院的空间组合。以形成低集人口密度、近郊新城的特色商业形态。提倡慢生活、情感化的商业体验。

　　在临东侧光明大道、南面祥光路设计集中而昭示性强的立面形态，也是商业MALL的城市性表达面。西侧靠近中兴广场处设置以餐饮等休闲主力店为业态的情景BLOCK，结合每层的甲板绿色休闲平台，形成外部广场人流与内部商业内庭的充分互动和交流。北侧具备昭示性、人流量均较弱的特性，规划设计以超市、儿童游乐等生活型主力店的形式空间，形成带动东南侧金银铺的商业动线。同时北侧也是主要服务性动线的落位空间。

　　外部人流集散点：

　　西街角的入口广场、西侧通透可穿越的情景广场、中心中庭广场。过大的广场会削弱步行通达性和消费冲动，而过小的广场又不能解决集散和引导作用，广场的尺度也是设计应充分考量的问题，应在高宽比、视觉距离和空间性能之间形成良好的匹配。

　　车流集散点：

　　以近北侧三个面的三个车行出入(实施中可分进出口单控)，以避免来店的排队、出店的拥挤状况。物流集散点：结合主力店以MALL的北面为主。

　　在形态上采用传统和现代结合的手法，街道空间主次结合、宽窄结合、收放结合，以利于不同业态的组合运营，也拥有特色鲜明的商业空间属性。